인지세 계산은 요율이 아니라 구간별 정액입니다. 2만원부터 35만원까지, 1억원 이하 주택은 비과세입니다

부동산 계약서의 인지세는 기재금액 구간마다 2만원부터 35만원까지 정해진 정액입니다. 누가 언제 내는지, 전자수입인지 납부 방법, 1억원 이하 주택 비과세, 미납 가산세까지 인지세법 조문 그대로 정리했습니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-04

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검수

셈모아 운영자 검수

인지세 계산은 세액표 한 장으로 끝납니다

인지세는 부동산 매매계약서처럼 재산의 권리를 옮기는 문서를 작성할 때 내는 국세이고, 세액은 요율이 아니라 계약서에 적은 금액, 곧 기재금액의 구간마다 정해진 정액입니다. 기재금액이 1천만원을 넘으면 2만원에서 시작해 10억원을 넘으면 35만원이 되고, 주택은 기재금액이 1억원 이하이면 아예 내지 않습니다 (인지세법 제3조 제1항 제1호·제6조 제5호). 그래서 인지세 계산은 복잡한 산식을 푸는 일이 아니라, 내 계약서의 기재금액이 세액표의 어느 구간에 들어가는지 확인하는 일에 가깝습니다.

다만 표 한 장으로 끝나는 세금이라고 해서 확인할 것이 없지는 않습니다. 경계 금액에서는 1원 차이로 세액이 다음 구간으로 바뀌고, 계약서를 여러 통 작성하면 통마다 부과되며, 납부 기한을 넘기면 계약 종류에 따라 가산세가 전혀 다른 방식으로 계산됩니다. 이 글은 인지세법 조문을 그대로 옮긴 세액표에서 시작해, 누가 언제 어떻게 내는지, 어떤 계약에 인지세가 들고 어떤 계약에는 들지 않는지, 늦게 내면 얼마가 더해지는지까지 차례로 정리합니다.

기재금액 구간별 세액표: 인지세법 제3조가 정한 여섯 칸

세액의 기준은 시세나 공시가격이 아니라 계약서의 기재금액입니다. 인지세법 제3조 제1항 제1호는 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 세액을 기재금액 구간별 정액으로 정하고 있고, 셈모아 인지세 계산기의 규칙 데이터도 이 표를 그대로 담고 있습니다.

표를 읽을 때 확인할 것이 세 가지 있습니다. 첫째, 조문이 각 구간을 '초과'와 '이하'로 적고 있어서 경계 금액은 낮은 쪽 구간에 들어갑니다. 기재금액이 정확히 1억원이면 15만원 구간이 아니라 7만원 구간입니다. 둘째, 1천만원 이하 구간은 감면을 받은 것이 아니라 처음부터 과세문서로 열거되지 않은 구간입니다. 조문의 표가 '1천만원 초과'부터 세액을 적기 때문에, 그보다 적은 금액의 계약서는 이 호의 과세 대상이 아니어서 세액이 없습니다. 셋째, 기준이 되는 금액은 계약서의 매매대금란에 적은 금액 그대로입니다. 같은 집이라도 계약서에 적은 금액이 다르면 인지세도 달라집니다.

경계에서 세액이 어떻게 달라지는지 확인하기 위해, 경계 금액인 1억원으로 손 계산을 해 보겠습니다.

같은 1억원 근처에서 0원과 7만원, 15만원이 모두 나옵니다. 물건이 주택인지, 그리고 기재금액이 경계의 어느 쪽에 있는지가 세액을 통째로 바꾸기 때문입니다. 계약서에 적을 금액이 경계 근처라면 아래 계산기에 넣어 확인해 보시기 바랍니다. 기재금액이 경계 금액과 정확히 같으면 결과 화면이 1원 차이로 달라지는 세액까지 알려 줍니다.

작성자가 다음 달 10일까지 전자수입인지로 냅니다

누가, 언제까지, 어떻게 내는지를 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 계약서를 작성한 사람이, 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지, 전자수입인지를 구매해 계약서에 첨부하는 방식으로 냅니다 (인지세법 제1조·제8조). 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다.

누가: 작성자 전원에게 연대납세의무가 있습니다

인지세법 제1조 제1항은 재산에 관한 권리의 창설이나 이전, 변경에 관한 계약서를 작성하는 자에게 납세의무를 지우고, 매매계약서처럼 두 사람 이상이 함께 작성하는 문서에는 제2항이 연대납세의무를 지웁니다.

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.

연대납세의무는 각자 절반씩 낸다는 뜻이 아닙니다. 법은 부담 비율을 정하지 않으므로 누가 얼마를 낼지는 계약 당사자끼리 특약으로 정할 일이고, 연대납세의무가 뜻하는 것은 한쪽이 내지 않으면 과세관청이 다른 쪽에 전액을 청구할 수 있다는 사실입니다. 그래서 상대방이 내기로 특약을 두었더라도, 실제로 납부됐는지는 서로 확인해 두는 편이 안전합니다.

문서 단위 과세도 함께 기억해야 합니다. 인지세법 제3조 제2항은 통장 외의 과세문서는 1통마다 인지세를 납부하도록 정합니다. 매도인과 매수인이 원본을 한 통씩 갖도록 계약서를 두 통 작성했다면, 인지세도 두 통 모두에 각각 부과됩니다.

언제까지: 기준일은 잔금일이 아니라 계약서 작성일입니다

납부 기한의 기준일은 잔금일이나 등기일이 아니라 계약서 작성일입니다. 인지세법 제8조 제3항은 과세문서 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 인지세를 납부하도록 정합니다. 이번 달에 매매계약서에 서명했다면 다음 달 10일이 기한이므로, 잔금과 등기가 몇 달 뒤인 계약이라면 인지세 기한이 그보다 훨씬 먼저 옵니다. 다만 전자조달시스템을 이용해 과세문서를 작성하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 작성일에 바로 납부해야 한다는 단서가 있습니다.

어떻게: 전자수입인지를 구매해 계약서에 첨부합니다

인지세법 제8조 제1항은 과세문서에 종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 방법으로 납부하도록 정하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액을 납부하고 그 사실을 문서에 표시하면 첨부를 갈음할 수 있다는 단서를 둡니다. 예전의 종이 수입인지를 붙이고 도장으로 소인하던 절차는 현행 조문에 없고, 지금은 전자수입인지 한 가지로 정리되어 있습니다.

전자수입인지는 전자수입인지 납부서비스 (새 창 열림)에서 구매합니다. 종이 계약서에 쓰는 종이문서용과 전자계약에 쓰는 전자문서용이 구분되어 있으므로 계약서 형태에 맞는 쪽을 골라야 하고, 종이문서용은 구매한 뒤 출력해서 계약서에 첨부하는 방식입니다. 인지세는 구간별 정액이어서 기재금액이 바뀌면 필요한 인지 금액도 바뀔 수 있으므로, 계약 금액이 확정된 뒤에 구매하는 편이 안전합니다. 세부 구매 절차와 판매처 안내는 사이트의 안내를 따르면 됩니다.

인지세가 드는 계약과 들지 않는 계약

같은 부동산 거래라도 문서 종류에 따라 인지세가 들기도 하고 들지 않기도 합니다. 인지세법 제3조 제1항이 과세문서를 하나하나 열거하는 방식이어서, 열거된 문서에는 인지세가 부과되고 열거되지 않은 문서에는 부과되지 않기 때문입니다.

• 주택·상가·토지 매매계약서에는 인지세가 부과됩니다. 인지세법 시행규칙 제3조는 과세 대상인 소유권 이전 증서를 '소유권 이전에 관한 등기 또는 등록 신청을 할 때 제출하는 계약서나 그 밖의 등기 또는 등록 원인서류'로 정하고 있어서, 소유권 이전 등기에 쓰이는 매매계약서가 대표적인 과세문서입니다.
• 아파트 분양계약서도 인지세 과세 대상입니다. 준공 뒤 소유권 이전 등기를 할 때 분양계약서가 등기 원인서류로 제출되므로 위 시행규칙이 정한 범위에 들어가기 때문입니다. 분양권을 전매하면 권리의무 승계 계약서가 새로 작성되는데, 인지세는 1통마다 부과되는 세금이므로 문서가 새로 작성될 때마다 과세 여부를 따져야 합니다. 문서의 형식과 내용에 따라 판정이 달라질 수 있으므로, 전매 계약의 인지세는 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.
• 주택담보대출 약정서에도 인지세가 부과될 수 있습니다. 대통령령으로 정하는 금융·보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서가 과세문서로 열거되어 있고, 세액은 위 세액표와 같은 구간별 정액입니다 (인지세법 제3조 제1항 제2호). 다만 기재금액이 5천만원 이하인 금전소비대차 증서는 비과세입니다 (인지세법 제6조 제8호). 대출 인지세를 은행과 빌리는 사람 중 누가 얼마나 부담할지는 대출 약정서와 약관이 정하므로, 서명하기 전에 그 조항을 확인하면 됩니다.
• 근저당권 설정 계약서는 제3조 제1항의 열거 목록에 없습니다. 소유권을 옮기는 문서가 아니라 담보권을 설정하는 문서이기 때문입니다. 그래서 주택담보대출에서 인지세를 따질 문서는 설정 계약서가 아니라 대출 약정서 쪽입니다.
• 전세·월세 임대차 계약서도 열거 목록에 없어 인지세가 부과되지 않습니다. 임대차는 소유권을 옮기는 계약이 아니기 때문입니다.
• 증여나 상속으로 소유권이 옮겨지는 경우는 문서의 형태와 내용에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 셈모아 등기비용 계산기도 매매로 취득하는 경우에만 인지세 항목을 계산하고, 증여와 상속 취득에서는 그 항목을 계산하지 않습니다. 개별 사안의 과세 여부는 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

대출까지 함께 계획하고 있다면 이자 부담은 대출 이자 계산기에서 확인할 수 있고, 분양 아파트의 중도금 대출 이자는 중도금 대출 이자 정리에 따로 정리해 두었습니다. 분양권을 팔 때의 양도소득세가 궁금하다면 분양권 양도소득세를 이어서 읽으시면 됩니다.

기재금액 1억원 이하 주택은 비과세입니다

주택은 기재금액이 1억원 이하이면 인지세를 내지 않습니다. 인지세법 제6조가 비과세문서를 열거하는데, 그 제5호가 주택의 소유권 이전 증서를 담고 있기 때문입니다.

주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것

조문이 '이하'라고 적고 있으므로 경계값인 1억원짜리 계약서도 비과세 쪽입니다. 세액표대로라면 7만원 구간에 드는 금액이지만, 주택이라면 비과세가 우선해서 세액이 없습니다. 반대로 1억원에서 1원이라도 크면 비과세를 벗어나는 동시에 구간도 올라가서 15만원이 됩니다.

주의할 것은 '주택'의 범위입니다. 이 비과세는 주택의 소유권 이전 증서에만 적용되므로, 같은 1억원짜리 계약서라도 상가나 토지라면 구간별 정액이 그대로 부과됩니다. 오피스텔처럼 주택으로 볼지 판단이 달라질 수 있는 물건이나 분양권 전매처럼 문서 유형이 다른 경우는 조문만으로 결론이 나지 않습니다. 셈모아 인지세 계산기도 주택 여부를 판정하지 않고 사용자가 고른 답을 그대로 쓰므로, 판단이 서지 않으면 '주택'과 '주택 외' 두 경우를 모두 계산해 보고, 어느 쪽이 맞는지는 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

늦게 내면 가산세가 계약 종류에 따라 다르게 계산됩니다

인지세 가산세의 원칙은 미납 세액의 100분의 300, 곧 세 배입니다. 국세기본법 제47조의4 제9항은 인지세를 납부하지 않거나 과소납부한 경우 미납 세액의 100분의 300을 가산세로 하되, 법정납부기한이 지난 후 3개월 이내에 납부하면 100분의 100으로, 3개월 초과 6개월 이내에 납부하면 100분의 200으로 줄여 줍니다. 다만 이 감경은 과세관청이 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 납부하는 경우에는 적용되지 않습니다 (국세기본법 제47조의4 제9항 단서). 이 배수 가산세가 적용되는 문서는 세액 자체가 몇만원이어도 기한을 넘기면 세액의 한 배에서 세 배가 더해집니다. 부동산 매매계약서에는 그 배수 가산세를 벗어나는 예외가 있는데, 바로 아래에서 살펴보겠습니다.

같은 항의 괄호가 그 예외를 둡니다. 인지세법 제3조 제1항 제1호의 문서 중 부동산의 소유권 이전에 관한 증서에 대한 인지세는 이 배수 가산세에서 제외한다고 적혀 있습니다. 그래서 주택이나 상가 매매계약서의 인지세를 늦게 내면 세 배짜리 배수 가산세가 아니라 일반 납부지연가산세가 적용되고, 그 이자율은 1일 10만분의 22입니다 (국세기본법 제47조의4 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제27조의4 제1항).

두 방식이 얼마나 다른지, 세액표의 15만원 구간으로 손 계산을 해 보겠습니다. 기간은 배수 가산세의 첫 구간에 맞춰 석 달로 두고, 조문이 세는 미납 일수는 90일로 잡았습니다.

같은 15만원을 같은 기간 늦게 내도 문서 종류에 따라 가산세가 15만원과 2,970원으로 달라집니다. 다만 대출 약정서 행의 100분의 100은 과세관청이 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알기 전에 스스로 납부한 경우의 값이고, 그 사실을 미리 알고 납부하면 감경 없이 100분의 300이 적용됩니다 (국세기본법 제47조의4 제9항 단서). 매매계약서 쪽이 가볍다고 해서 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다. 하루 33원씩 계속 더해지므로 기간이 길어질수록 부담도 늘어납니다. 대출 약정서 쪽은 6개월을 넘기면 가산세가 미납 세액의 세 배까지 올라가므로 특히 기한을 지켜야 합니다. 셈모아 인지세 계산기는 세액만 계산하고 가산세는 계산하지 않으므로, 이미 기한이 지난 사안의 정확한 가산세는 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 것

계약서에 서명하기 전에 확인할 것

인지세는 금액이 크지 않지만 기한이 빠르고 가산세 구조가 문서마다 다릅니다. 계약 전에 아래 항목을 확인해 두면 놓칠 일이 없습니다.

• 확인 필요: 계약서에 적을 기재금액이 세액표의 어느 구간에 들어가는지 확인
• 확인 필요: 기재금액이 구간 경계와 가깝다면 1원 차이로 세액이 바뀌는지 계산기로 확인
• 확인 필요: 주택이라면 기재금액이 1억원 이하인지 확인
• 확인 필요: 계약서를 몇 통 작성하는지, 통마다 인지세를 준비했는지 확인
• 확인 필요: 인지세를 누가 부담할지 특약으로 정했는지 확인
• 확인 필요: 계약서 작성일이 속한 달의 다음 달 10일이 언제인지 달력에 표시
• 확인 필요: 대출 약정서의 인지세 부담 조항 확인
• 확인 필요: 전자수입인지를 계약서 형태에 맞는 용도로 구매해 첨부했는지 확인

인지세는 집을 살 때 드는 여러 부대비용 가운데 한 항목입니다. 잔금일에 필요한 돈을 미리 세어 보려면 취득세와 국민주택채권, 법무사보수, 등기신청수수료까지 함께 더해야 하는데, 그 전체 그림은 등기비용 항목별 정리에 정리해 두었습니다. 아래 등기비용 계산기를 열면 이 글과 같은 규칙으로 계산되는 인지세를 포함해, 잔금일에 필요한 부대비용을 한 번에 계산할 수 있습니다.