2026년 세제개편안, 1주택 종부세 기본공제가 12억에서 14억으로

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 실거주 1주택의 종부세 기본공제를 14억원으로 올립니다. 아직 국회를 거치지 않은 정부안입니다.

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보유세

발행일

2026-08-16

수정일

수정 2026-08-30

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셈모아 운영자 검수

국회를 통과하기 전이므로 올해 고지서는 현행법대로 나옵니다

결론부터 적겠습니다. 2026년 12월 1일부터 15일까지 납부하는 종합부동산세 고지서는 이번 개편안과 무관하게 지금 시행 중인 종합부동산세법으로 계산된 금액입니다. 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이고, 그 밖의 개인은 9억원이며, 주택분 공정시장가액비율은 100분의 60입니다.

개편안이 국회를 통과하더라도 정부가 밝힌 적용 시기는 대부분 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일과 같은 매년 6월 1일이므로(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조), 개편 내용이 처음 반영되는 것은 2027년 6월 1일의 소유 상태를 기준으로 삼아 2027년 12월에 납부하는 고지서입니다. 올해 고지서와 내년 고지서를 혼동하면 세금 계획이 한 해씩 어긋납니다.

발표부터 국회 제출까지의 일정

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 「2026년 세제개편안」을 확정하고 발표했습니다. 재정경제부가 함께 배포한 개조식 자료의 "Ⅵ. 추진일정"이 적어 둔 일정은 다음과 같습니다.

이번 개편안이 고치려는 법률은 모두 11개이고, 종합부동산세법이 그 목록에 들어 있습니다. 나머지는 국세기본법, 국세징수법, 소득세법, 법인세법, 상속세 및 증여세법, 부가가치세법, 조세특례제한법, 국제조세조정에 관한 법률, 농어촌특별세법, 관세법입니다. 정부안이 국회에 제출된 다음의 심의 결과는 확인일인 2026년 8월 30일 기준으로 나오지 않았으므로, 이 글은 정부가 발표한 안의 내용까지만 다룹니다.

지금 시행 중인 법이 정한 기준

개편안을 읽기 전에 비교 기준이 되는 현행 조문을 먼저 확인하겠습니다.

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. … 1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원 … 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

공정시장가액비율의 실제 값은 시행령이 정합니다. 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항이 주택분 공정시장가액비율을 100분의 60으로 정하고 있습니다. 세부담의 상한은 제10조가 정한 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150입니다. 세율은 제9조 제1항이 주택 수를 2주택 이하와 3주택 이상으로 나누어 각각 0.5%부터 2.7%까지, 0.5%부터 5.0%까지 정합니다. 1세대 1주택자의 세액공제는 연령별 공제와 보유기간별 공제를 합쳐 최대 100분의 80까지 적용되고, 지금은 금액 한도가 없습니다(제9조 제5항부터 제9항까지).

개편안 ①: 과세 대상과 기본공제

상세본 60쪽과 61쪽이 다루는 항목입니다. 개편안은 과세 대상을 정하는 제7조 제1항과 기본공제를 정하는 제8조 제1항을 함께 고칩니다. 두 조문이 서로 다른 일을 하므로 나누어 보겠습니다.

먼저 과세 대상입니다. 지금 제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자를 종합부동산세 납세의무자로 정할 뿐, 금액 문턱을 조문에 직접 적지 않습니다. 개편안은 여기에 문턱을 적어 넣습니다. 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계액이 14억원을 넘을 때, 그 밖의 경우는 9억원을 넘을 때 과세 대상이 됩니다. 정부는 14억원을 시가로 약 20억원 수준, 9억원을 시가로 약 13억원 수준이라고 설명했습니다.

다음은 기본공제입니다. 1세대 1주택자 안에서 거주와 비거주가 나뉘고, 1세대 1주택자가 아닌 개인의 공제는 정액이 아니라 산식으로 바뀝니다.

눈여겨볼 부분은 1세대 1주택자 안에서 거주와 비거주가 나뉜다는 점입니다. 한 채만 가지고 있어도 그 집에 살지 않으면 공제가 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 다만 앞의 과세 대상 문턱은 거주 여부를 따지지 않습니다. 문답자료는 1세대 1주택자를 공시가격 합계액 14억원 초과일 때 과세 대상으로 하되 거주하면 공제를 14억원으로 올리고 거주하지 않으면 9억원으로 내린다고 적었습니다. 그래서 공시가격이 14억원 이하인 비거주 1주택은 공제가 9억원이더라도 과세 대상에서 빠지고, 14억원을 넘어서는 순간부터 9억원 공제가 적용됩니다.

1세대 1주택자가 아닌 경우의 공제 산식은 문답자료가 숫자로 풀어 두었습니다. 공시가격 10억원인 주택을 두 채 가지고 그중 한 채에 살면 4억원 + (5억원 × 2분의 1)로 6억 5천만원을 공제하고, 두 채 모두에 살지 않으면 4억원만 공제합니다. 공시가격 10억원인 주택 세 채 중 한 채에 살면 4억원 + (5억원 × 3분의 1)로 약 5억 7천만원을 공제합니다. 보유한 주택 가액이 모두 거주하는 집에 모여 있으면 공제는 9억원 그대로이고, 거주 비중이 낮아질수록 4억원 쪽으로 내려갑니다.

부부가 한 채를 함께 가진 경우도 문답자료가 따로 답했습니다. 각자 납부하면 그 집에 살 때 각각 9억원, 살지 않을 때 각각 4억원을 공제하고, 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 거주할 때 14억원, 거주하지 않을 때 9억원을 공제합니다. 지금 제도에서 공동명의를 고를 때 따지는 손익 계산이 개편안에서는 거주 여부까지 함께 보는 계산으로 바뀝니다. 현행 기준의 손익 비교는 부부 공동명의로 바꾸면 재산세는 그대로지만 종부세는 달라집니다에 정리해 두었습니다.

개편안 ②: 공정시장가액비율과 세율

상세본 62쪽과 63쪽입니다. 두 가지가 함께 움직입니다.

첫째, 공정시장가액비율입니다. 법률이 시행령에 위임한 범위의 하한을 100분의 60에서 100분의 70으로 올리고, 주택분의 실제 비율을 단계적으로 상향합니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년에 70%, 2028년 이후에 80%를 적용하고, 그 밖의 납세의무자는 70%를 적용합니다. 다만 1세대 1주택자는 3주택 이상과 조정대상지역 쪽에서 제외되므로 70%에 머무릅니다.

둘째, 세율입니다. 주택 수에 따라 세율을 다르게 매기던 체계를 없애고 주택 가액 기준으로 일원화합니다. 정부는 한 번에 바꾸지 않고 2027년에 중간 단계 세율을 적용한 다음 2028년부터 최종 세율을 적용한다고 밝혔습니다.

문답자료는 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 올린 것을 따로 짚었습니다. 이 구간은 주택 수와 무관하게 지금도 세율이 같은 자리라, 3주택 이상 보유자만이 아니라 1주택자에게도 그대로 영향을 미칩니다. 법인의 단일세율은 2주택 이하가 2.7%에서 2027년 3.5%로, 2028년 이후 5.0%로 올라갑니다.

개편안 ③: 세액공제와 세부담 상한

상세본 64쪽과 65쪽입니다. 1세대 1주택자의 세액공제에서 보유기간 공제가 거주기간 공제로 바뀝니다. 연령별 공제는 지금과 같습니다.

2027년에는 보유공제와 거주공제 중 공제율이 높은 쪽을 적용하고, 2028년 이후에는 거주공제만 적용합니다. 그 집에 살지 않고 오래 가지고만 있던 경우라면 2027년에 공제율이 절반으로 줄고 2028년에는 0이 됩니다. 연령별 공제와 합친 상한 100분의 80은 그대로 두는 대신, 금액 한도를 새로 만듭니다. 2027년은 800만원, 2028년 이후는 600만원입니다. 지금은 금액 한도가 없어서 집값이 비쌀수록 공제액이 함께 커졌는데, 그 구조를 제한하는 장치입니다.

거주기간으로 공제를 계산하게 되면서 부득이하게 이사한 기간을 구제하는 조항도 함께 신설됩니다. 상세본 91쪽은 주거를 옮기는 날 현재 그 주택에 1년 이상 계속 거주하고 있었고, 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 60세 이상 직계존속 봉양을 위한 합가 같은 부득이한 사유가 생겨 다른 시나 군으로 주거를 옮긴 경우에 보유기간을 거주기간으로 인정하고, 인정 기간의 상한을 3년으로 정했습니다.

세부담 상한은 100분의 150에서 100분의 200으로 올라갑니다. 상한은 올해 낼 보유세가 작년 보유세의 몇 배를 넘지 못하게 막는 장치이므로, 비율이 올라간다는 것은 한 해에 오를 수 있는 폭이 넓어진다는 뜻입니다. 이 장치가 어떻게 작동하는지는 재산세 세부담상한, 작년에 낸 세금이 올해 고지액의 한도입니다에서 다루었습니다.

개편안 ④: 납부유예 문턱

상세본 66쪽과 67쪽입니다. 세금을 나중에 내게 해 주는 납부유예의 문턱이 낮아집니다. 지금은 1세대 1주택자가 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 연도 총급여가 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)이며, 납부세액이 100만원을 넘고, 납세담보를 제공한 경우에 신청할 수 있습니다.

개편안은 소득 요건을 총급여 8천만원 이하, 종합소득금액 7천만원 이하로 각각 1천만원씩 올립니다. 여기에 새로운 경로를 하나 더 만듭니다. 1세대 1주택자이면서 납부세액이 100만원을 넘는다는 조건은 그대로 두고, 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했으며 직전 연도 총급여나 종합소득금액 대비 올해 보유세(재산세와 종합부동산세에 부가세를 포함한 금액)의 비중이 10% 이상이면, 연령과 보유기간 요건이나 소득 요건을 채우지 못해도 납부유예를 신청할 수 있습니다.

또 납세담보로 납세보증보험증권을 제출하면 납부유예 기간의 이자상당가산액을 감면합니다. 이자상당가산액은 납부유예 세액에 국세기본법상 이자율 3.1%를 곱해 계산하고, 감면 한도는 유예 기간 동안 실제로 낸 보증보험 보험료입니다. 이 항목의 적용 시기는 다른 항목과 달리 2027년 1월 1일 이후 납부유예를 신청하는 분부터입니다.

시행령으로 고치는 항목도 하나 있습니다. 조정대상지역 안에서 일시적 2주택이 된 경우에 1세대 1주택 특례를 유지해 주는 기간을 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 줄입니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 취득하기 위한 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 적용한다는 경과조치를 함께 두었고, 상세본은 이 항목을 2026년 중 개정할 예정이라고 적었습니다.

현행 기준으로 지금 세액을 계산하면

개편안의 세액은 법이 확정되어야 계산할 수 있습니다. 대신 비교의 출발점이 되는 지금 세액을 셈모아 종합부동산세 엔진으로 계산했습니다. 아래 값은 모두 2026년 현행 기준입니다.

공시가격이 12억원이면 기본공제를 빼고 남는 금액이 없어 과세표준이 0이 되므로 낼 세금도 없습니다. 개편안이 문턱으로 삼은 공시가격 14억원짜리 집 한 채를 지금 기준으로 계산하면 농어촌특별세를 포함해 460,800원입니다. 개편안이 그대로 확정되고 그 집에 거주한다면 이 금액이 2027년부터 0원이 됩니다. 반대로 그 집에 거주하지 않더라도 공시가격이 14억원이면 과세 대상 문턱을 넘지 않으므로 역시 0원입니다. 세금이 늘어나는 것은 공시가격이 14억원을 넘어 9억원 공제가 적용되기 시작한 다음부터입니다.

주택이 여러 채인 경우도 같은 조건으로 계산했습니다. 공시가격 10억원인 집을 두 채 가진 경우의 종합부동산세는 농어촌특별세를 포함해 3,139,200원이고, 세 채를 가진 경우는 9,331,200원입니다. 세 채부터는 과세표준 12억원을 넘는 구간의 세율이 1.3%에서 2.0%로 올라가는 주택 수 기준 차등세율이 적용되기 때문에 차이가 커집니다. 개편안은 2028년에 이 차등세율을 없애면서, 12억원을 넘는 구간에는 지금 3주택 이상에 매기는 세율을 모든 주택에 적용합니다.

우리 엔진이 낸 값이 맞는지는 정부 자료로 대조할 수 있습니다. 문답자료 별첨의 적용사례 표에는 각 사례의 "현행" 세액이 만원 단위로 적혀 있는데, 같은 조건을 셈모아 엔진에 넣은 결과가 그 값과 일치합니다.

셈모아 계산기는 확정될 때까지 현행 기준으로 계산합니다

셈모아의 계산기는 법령 원문이 정한 값만 규칙 파일에 담고, 그 규칙에 시행일을 표시해 둡니다. 발표된 정부안은 아직 법이 아니므로 규칙에 넣지 않습니다. 확정되지 않은 숫자로 계산한 세액을 보여 주면 그 금액을 믿고 세운 계획이 통째로 어긋나기 때문입니다.

그래서 지금 2026년 종합부동산세 계산기와 보유세 통합 계산기는 기본공제 12억원과 9억원, 공정시장가액비율 60%, 세부담 상한 150%, 금액 한도가 없는 세액공제라는 현행 기준으로 계산합니다. 개정 법률이 공포되면 새 시행일을 가진 규칙을 추가하고, 그 사실을 갱신 이력에 시행일과 근거 조문과 함께 남깁니다. 갱신 이력은 규칙이 언제 어떤 근거로 바뀌었는지를 날짜 순서로 보여 주는 화면이므로, 계산기의 숫자가 달라진 이유를 그 자리에서 확인할 수 있습니다.

확인일 기준으로 아직 정해지지 않은 것

이 글이 다루지 못하는 부분을 밝혀 두겠습니다. 아래는 2026년 8월 30일 기준으로 정부 자료에서 확인할 수 없었던 항목입니다.

• 확인 필요: 국회 심의 결과. 정기국회 제출 예정일이 2026년 9월 3일 이전이므로 심의는 그 뒤에 시작됩니다
• 확인 필요: 거주 요건의 판정 방법. 주민등록만으로 보는지, 실제 거주 사실을 함께 보는지, 몇 개월을 채워야 하는지는 법률과 시행령이 정해야 확정됩니다
• 확인 필요: 거주주택 가액 비중을 계산할 때 특례주택과 합산배제 주택을 어떻게 다루는지의 세부 기준
• 확인 필요: 2027년과 2028년 사이에 놓인 단계적 전환에서 연도 중간에 거주를 시작하거나 그만둔 경우의 처리
• 확인 필요: 개정 법률의 부칙과 경과조치. 지금 보유 중인 주택에 어떤 기준일이 적용되는지가 여기서 정해집니다

자주 묻는 것